Einführung
Damit ein Unternehmen erfolgreich sein kann, sollte es mit einer klaren Vorstellung von seinen Kunden, seinen inneren Stärken, dem Wettbewerbsumfeld und vor allem einer Vision, wie sich das Unternehmen entwickeln wird, um in Zukunft wettbewerbsfähig zu sein, gegründet und betrieben werden. Ein Unternehmen oder Projekt benötigt auch Geld, um gegründet zu werden, zu funktionieren und vor allem zu wachsen. Wenn man die Bemühungen um die Entwicklung eines umfassenden Geschäftsprojektplans ausweitet, verfügt man über ein leistungsfähiges Instrument. Ein Geschäftsplan ist ein Fahrplan für ein Unternehmen. Er zeigt deutlich, wo sich das Unternehmen oder die Unternehmung befindet, wie die Unternehmung dorthin gekommen ist und wie sie weiter vorgehen will. (Pinson und Jinnett, 1993)
Warum einen Geschäftsplan schreiben?
Ein Geschäftsplan ist ein wesentliches Element bei der Beschaffung von Finanzmitteln bei potenziellen Investoren wie Banken und anderen Kreditgebern. Ein Geschäftsplan ist ein wichtiges Dokument, wenn ein Unternehmen an die Börse gehen muss oder wenn ein Unternehmen ganz oder teilweise verkauft werden soll. Ohne einen Geschäftsplan ist es in der Tat sinnlos, einen Kreditgeber um Mittel zu bitten. (Pinson und Jinnett, 1993)
Für Kreditgeber oder potenzielle Investoren liefert ein Geschäftsplan nicht nur Informationen und eine Einschätzung der Durchführbarkeit des Vorhabens, sondern er spiegelt auch die Fähigkeiten des Managements wider. Ein Geschäftsplan, der schlecht recherchiert ist oder Annahmen enthält, die nicht belegt sind, deutet darauf hin, dass ein Unternehmen unerfahren ist und in den Augen von Kreditgebern oder potenziellen Investoren leichtsinnig ist. (Pinson und Jinnett, 1993)
Die Erstellung eines Geschäftsplans nimmt Zeit in Anspruch, ist aber letztlich die Investition wert. Ein Geschäftsplan liefert nicht nur wichtige Informationen für externe Investoren und Kreditgeber, sondern legt auch den Spielplan fest, mit dem ein Unternehmen aktiviert werden kann. Dies ist zweifellos der wichtigste Nutzen eines Geschäftsplans. Der Geschäftsplan wird zu einer Blaupause, die den Weg zum Erreichen der allgemeinen Unternehmensziele weist. Ein Geschäftsplan ist ein umfassendes, gut durchdachtes Dokument, das dem Unternehmer die Grundlage für die richtigen Geschäftsentscheidungen bietet. Unabhängig davon, wofür ein Geschäftsplan verwendet werden soll, sollte er gründlich und präzise sein und jede Behauptung mit Fakten untermauern. (Pinson und Jinnett, 1993)
In dieser Studie wird ein Geschäftsplan skizziert, der eine geplante Lagereinrichtung in Westbury, New York, beschreibt, die den Umbau eines bereits bestehenden Gebäudes beinhaltet. Die Gesamtausgaben für das Projekt werden auf 1.054.487 $ geschätzt, einschließlich des Kaufpreises, der Umbaukosten und der Kosten vor der Eröffnung. Auf der Grundlage der gegenwärtigen und prognostizierten großen Nachfrage nach Lagereinheiten wird davon ausgegangen, dass die Mieteinnahmen schnell ansteigen werden, wenn die Einheiten von 320.000 $ im ersten Jahr auf 684.000 $ im dritten Jahr gefüllt sind.
Zielsetzungen
Nach der Erfahrung und dem Erfolg in ihrer derzeitigen Lagereinrichtung in Plainview, New York, haben die Leiter des folgenden Projekts geplant, die derzeitige starke Nachfrage in der Lagerbranche zu nutzen, um eine große Präsenz in Westbury zu erreichen. Es wird davon ausgegangen, dass die Eigentümergemeinschaft mit Store Moving dazu beitragen wird, schnell eine vollständige Belegung zu erreichen. Es wurde das Ziel gesetzt, mindestens 50 % der geplanten 300 Stellplätze in den ersten sechs Monaten des Jahres 2009 zu vermieten. Weitere 25 % sollen in der zweiten Jahreshälfte 2009 vermietet werden, der Rest soll im Jahr 2010 folgen.
Mission
Das Ziel der Eigentümer ist es, die lokalen, privaten und geschäftlichen Anforderungen der Gemeinde Westbury im Bereich Lagerung und Umzug zu erfüllen.
Schlüssel zum Erfolg
Die Schlüssel zum Erfolg in der Lagerbranche sind:
Modern-day storage ist ein neu gegründetes Unternehmen mit Sitz in Westbury. Die Eigentümer des Unternehmens haben Erfahrung im Bereich Umzüge und Lagerung und sind Eigentümer eines gut etablierten Umzugsunternehmens (candid movers) sowie eines Lagerhauses im nahe gelegenen Plainview. Bei dem Gebäude, das für die Lagereinrichtung erworben werden soll, handelt es sich um ein großes Backsteingebäude, das ursprünglich um 1940 errichtet wurde. Das Gebäude verfügt über vier Stockwerke mit Stahlträgern und ist für die Funktion des Lagers ideal geeignet. Einer der Aufzugsschächte ist für den Transport des Lagerinhalts vom Erdgeschoss zu den oberen Einheiten im zweiten bis vierten Stock geeignet. Um das Gebäude herum gibt es genügend Platz, der bei Bedarf für den Bau weiterer Lagereinheiten genutzt werden kann.
Unter der Annahme, dass der Kauf dieses Gebäudes im März dieses Jahres erfolgt, wird davon ausgegangen, dass die Umwandlung des Gebäudes in Lagereinheiten bis Dezember dieses Jahres abgeschlossen sein wird. Marktforschungsergebnissen zufolge besteht eine starke Nachfrage nach Lagerdienstleistungen, und die Vermietung der Einheiten wird kein Problem sein. Die Finanzierung durch die Bank wird voraussichtlich 70 % betragen, während die verbleibenden 30 % durch das Eigenkapital der Aktionäre finanziert werden sollen.
Eigentum des Unternehmens
Das Unternehmen wird im Besitz von fünf Personen sein, die als William Kelly, Sammy Brooks, Jimmy Kegan, Juliet Green und Yolanda Melvin bekannt sind. Jeder von ihnen wird zu gleichen Teilen an dem Unternehmen beteiligt sein.
Zusammenfassung des Starts
Das Geschäft muss vor allem durch die Schaltung von Anzeigen in den Gelben Seiten und in den lokalen Zeitungen während der Eröffnungsphase beworben werden. Insgesamt werden die Kosten für Werbung und Verkaufsförderung im ersten Jahr auf etwa 500 $ pro Monat geschätzt. In den Folgejahren werden die Kosten jedoch sinken.
Die Grundsteuern in Höhe von etwa 15.000 $ werden auf der Grundlage des realen Steuersatzes pro Jahr geschätzt, aber es wird keine größere Erhöhung erwartet.
Normalerweise ist die Instandhaltung eines Gebäudes sehr wichtig, wenn man bedenkt, dass dieses Gebäude 1940 gebaut wurde. Obwohl das Gebäude erst vor kurzem renoviert wurde, spiegelt der Start-up-Betrag die erforderliche Kapitalsumme wider, um das Gebäude vor seiner Eröffnung herzurichten. Da das Gebäude nicht als Bürogebäude genutzt wird, sind auch keine hohen Instandhaltungskosten zu erwarten. Wir gehen daher davon aus, dass die Instandhaltungskosten nur 4 % des Kaufpreises ausmachen werden, was 25.500 $ entspricht.
Versorgungsunternehmen
Versicherung
Der bisherige Betrag für die Sach- und Haftpflichtversicherung belief sich auf 16.000 $ für den vorherigen Eigentümer, diese Schätzung wird übernommen.
Telefon
Die größten Telefonrechnungen werden die Gebühren für die Gelben Seiten sein; diese Ausgaben sind jedoch bereits in den Rechnungen für Werbung und Verkaufsförderung enthalten. Wir gehen davon aus, dass sich die Telefonrechnungen auf 150 Dollar pro Monat belaufen werden.
Buchhaltung
Die Buchhaltung wird auf dieselbe Weise wie bei den anderen Unternehmungen der Eigentümer geführt und kostet 300 Dollar pro Monat. Die Kosten für die Wirtschaftsprüfer belaufen sich auf etwa 4.000 $.
Tabelle 1. Anfahren.
Standort des Unternehmens
Die moderne Lagerhaltung wird in Westbury eingerichtet und zentral in der Stadt Westbury gelegen sein.
Dienstleistungen
Modern Day Storage wird sowohl kurzfristige als auch langfristige Lagerungsdienste für die Einwohner anbieten. Es wird etwa 40.000 Quadratmeter gepflegte Lagereinheiten zum Mieten und auch zum Wohnen geben.
Es wurden andere Lagereinrichtungen in der Stadt befragt und die folgenden Daten für einen Wettbewerbsvergleich erhoben.
Der Durchschnittspreis pro Quadratmeter beträgt $1,20 pro Monat.
Marktanalyse
Durch die gleiche Aufteilung wie bei den bestehenden Lagereinrichtungen wird das moderne Lager voraussichtlich 70 % der verfügbaren Einheiten an nicht gewerbliche Mieter und 30 % an das gewerbliche Segment des Marktes vermieten. Es werden insgesamt 400 Lagereinheiten gebildet und zur Vermietung angeboten. Laut Marktforschungsergebnissen liegt diese Zahl noch unter der Marktnachfrage.
Marktsegmentierung
Lagerräume werden von Privatkunden für die Aufbewahrung ihrer persönlichen Gegenstände und von gewerblichen Kunden für die Lagerung ihrer Vorräte benötigt. Es wird prognostiziert, dass 70 % der insgesamt verfügbaren Einheiten auf den privaten Sektor entfallen werden, während der Rest vom gewerblichen Sektor in Anspruch genommen werden wird. Für beide Segmente wird ein durchschnittliches jährliches Wachstum von 5 % erwartet. Nachfolgend finden Sie ein Diagramm und eine Tabelle, die das Marktpotenzial skizzieren
Tabelle 2: Marktanalyse.
Zielmarktsegment
Da die Nachfrage nach Speicherdienstleistungen das lokale Angebot übersteigt, zielt die moderne Speicheranlage auf die beiden wichtigsten Kundensegmente ab, nämlich Privatkunden und gewerbliche Kunden. Das Unternehmen wird sich aufgrund der bestehenden Beschränkungen der Anlage nicht an gewerbliche Großkunden wenden.
Die Bedürfnisse der Kunden in der Lagerbranche scheinen sich in den verschiedenen Marktsegmenten besonders zu ähneln. Die wichtigsten Anforderungen sind Zuverlässigkeit, Sicherheit und Erreichbarkeit einer Lagereinrichtung. Aufgrund der hohen Nachfrage sind die Kunden nicht preisbewusst, sondern achten bei ihren Kaufentscheidungen auf die Bequemlichkeit des Standorts. Privatkunden nutzen die Lagereinrichtung hauptsächlich bei Umzügen, um ihr Eigentum vorübergehend zu lagern. Gewerbliche Kunden hingegen benötigen die Lagereinrichtung, um ihre Waren oder Güter vorübergehend zu lagern.
Marktforschungsergebnissen zufolge liegt das nationale Einkommen in der Branche pro Quadratmeter bei 6,00 $ (). Der Markt, den die modernen Lagereinrichtungen bedienen, ist mehr als doppelt so groß (siehe Abschnitt “Wettbewerbsvergleich”). Die Branche wurde in den 60er Jahren gegründet, ist aber jedes Jahr stetig gewachsen und hat ihre Größe in jedem Jahrzehnt verdoppelt. Gleichzeitig waren die Investitionsrenditen extrem gut. Der Grund für den Aufwärtstrend liegt in der Mobilität der Gesellschaft und der allgemeinen Zunahme der Immobilienakkumulation, so dass es derzeit keine Anzeichen für einen Abwärtstrend gibt. Wenn jedoch das Angebot die Nachfrage übersteigt, sind die modernen Lagereinrichtungen aufgrund ihrer Fähigkeit, beheizte Einheiten bereitzustellen, in einer guten Position, um dem Wettbewerb standzuhalten. (Die Mehrheit der konkurrierenden Speicher ist nicht beheizt)
Obwohl es nur wenige landesweit tätige Unternehmen gibt, ist dieser Wirtschaftszweig immer noch recht zersplittert, und es sind mehrere kleine Unternehmen beteiligt.
Der Verkaufs- und Marketingplan ist recht einfach, denn Lagerräume sind sehr gefragt. Die moderne Lagereinrichtung wird die Einheimischen durch Anzeigen in den lokalen Medien und in den Gelben Seiten über ihre Präsenz informieren.
Auch wenn es derzeit aufgrund des geringen Angebots an Lagerräumen und der hohen Nachfrage keinen Wettbewerb in der Branche gibt, hat sich Modern Day Facility für den Fall, dass es in Zukunft Wettbewerb gibt, gut positioniert. Das Unternehmen verfügt über ein gutes Management mit Erfahrung, bietet einen guten Service und verfügt über zusätzliche Dienstleistungen wie beheizte Mieteinheiten.
Wahrscheinlich werden viele Verkäufe über Anzeigen in den Gelben Seiten zustande kommen. Angemessene Umgangsformen am Telefon und die kompetente Bearbeitung von Anfragen vor Ort sind entscheidend, um mehr Verkäufe zu erzielen.
Da die Nachfrage auf dem Markt hoch ist, kann Modern day storage seine Einheiten bereits nach einem Jahr vermieten. Die Einheiten im Erdgeschoss werden zu einem monatlichen Preis von 1,40 $ pro Quadratfuß vermietet, während die Miete für das Obergeschoss 1,20 $/qm beträgt. Es wird davon ausgegangen, dass 50 % der Einheiten innerhalb der ersten sechs Monate vermietet sein werden. Innerhalb von eineinhalb Jahren sollen alle Einheiten vermietet sein. Die Wachstumsrate wird also linear prognostiziert. Viele Lagerunternehmen erheben einen Zuschlag für Verwaltung und Kaution. Darüber hinaus gibt es Einnahmen aus gemieteten Gegenständen wie Kartons, Verpackungsmaterial, Plastikmatratzenbezüge, Lagerbehälter und Klebebänder. Für die Projektionen wird jedoch davon ausgegangen, dass die Einnahmen aus diesen Quellen vor etwaigen Kreditausfällen schützen.
Die folgende Tabelle zeigt den Meilenstein, den Modern day Storage gesetzt hat.
Tabelle 3. Meilensteine.
Die Mitarbeiter, die das Unternehmen Modern-day Storage leiten werden, sind Sammy Brooks, Jimmy Kegan, Juliet Green und Yolanda Melvin, die alle über gute Managementfähigkeiten und viel Erfahrung aus früheren Positionen verfügen.
Die Betriebszeiten sind an allen Wochentagen von 7 Uhr morgens bis 19 Uhr abends und am Samstag von 10 bis 17 Uhr vorgesehen. Sonntags wird die Einrichtung geschlossen sein. Ein Manager wird für die üblichen 40 Stunden pro Woche zu einem Jahresgehalt von $ 40.000 arbeiten; eine Person für die Wartung wird ebenfalls zu einem Bruttogehalt von $ 24.000 angestellt. Außerdem wird es einen Wachmann für ein Gehalt von 24.000 $ geben.
Tabelle 4. Darstellung der Beträge im Personalplan.
Finanzplan
Zur Finanzierung von etwa 70 % der gesamten Projektkosten ist ein Geschäftskredit erforderlich. Außerdem muss ein 10-Jahres-Hypothekenplan mit einem Zinssatz von 8 % angewandt werden. Die erste Anzahlung wird bei Abschluss des Verkäufer/Käufer-Vertrags geleistet. Die letzte Anzahlung wird am Ende des Jahres gezahlt. Die Hypothek wird 2017, nach zehn Jahren, vollständig abbezahlt sein.
Das nachstehende Diagramm zeigt die Benchmarks für Modern Day Storage.
Break-even-Analyse
Der geschätzte Durchschnittswert für die Miete eines Quadratfußes des Lagerraums im Modern-Day wird auf 1,40 $ für die Einheiten im Erdgeschoss und 1,20 $ für die Einheiten im Obergeschoss geschätzt. Die Nettobetriebskosten belaufen sich auf 14.476 $ pro Monat und die Zinskosten auf 4.898 $, so dass sich Nettofestkosten von 19.374 $ ergeben.
Aus dem Break-even-Diagramm geht hervor, dass das Unternehmen 15.376 Quadratmeter Fläche anmieten müsste, um die Gewinnschwelle zu erreichen. Das ist etwas mehr als ein Drittel der insgesamt zur Vermietung verfügbaren Lagerfläche.
Tabelle 5. Break-even-Analyse.
Prognostizierter Gewinn und Verlust
Anzeigen und Werbemaßnahmen werden hauptsächlich über die Gelben Seiten und die lokalen Medien geschaltet. Es wird geschätzt, dass die Anzeigen in den Gelben Seiten $165 pro Monat und die Anzeigen in den lokalen Medien $300 pro Monat im ersten Jahr kosten werden. In den nächsten zwei bis drei Jahren wird sich der Betrag jedoch verringern.
Die Grundsteuer wird auf 11.946 $ pro Jahr geschätzt, und es werden keine größeren Erhöhungen erwartet.
Normalerweise ist die Instandhaltung eines Gebäudes sehr wichtig, wenn man bedenkt, dass dieses Gebäude 1940 gebaut wurde. Obwohl das Gebäude erst vor kurzem renoviert wurde, spiegelt der Start-up-Betrag die erforderliche Kapitalsumme wider, um das Gebäude vor seiner Eröffnung herzurichten. Da das Gebäude nicht als Bürogebäude genutzt wird, sind auch keine hohen Instandhaltungskosten zu erwarten. Wir gehen daher davon aus, dass die Instandhaltungskosten nur 4 % des Kaufpreises ausmachen werden, was 25.500 $ entspricht.
Schlussfolgerung
Der Geschäftsplan der modernen Lagereinrichtung sollte als Leitfaden und zur Bewertung der Richtung und des tatsächlichen Betriebsergebnisses der Einrichtung verwendet werden. Damit ein Unternehmen effektiv arbeiten kann, benötigt es einen Geschäftsplan, der die notwendige Richtung und die Ziele vorgibt. Poteet (1991) stellt fest, dass ein Geschäftsplan ein sehr wichtiges Managementinstrument ist, aber um den vollen Wert eines Geschäftsplans zu erhalten, sollte er aktualisiert werden. Es gibt Veränderungen in der Wirtschaft und auf dem Markt oder in der Branche.
Veränderungen im Unternehmen, Veränderungen in den Kundensegmenten und Veränderungen im Marktumfeld können einen Geschäftsplan unwirksam machen, wenn er nicht ständig aktualisiert wird. Unternehmer und einige Geschäftsinhaber, die einen primären Geschäftsplan erstellen, sind immer wieder überrascht, wenn sie feststellen, dass es sich bei diesem Verfahren um eine Selbsteinschätzung des Unternehmens und manchmal sogar um eine individuelle Selbsteinschätzung handelt. Die Erstellung eines Geschäftsplans ist keine leichte Aufgabe, die man sich leicht vorstellen kann. Es ist der Bewertungsaspekt der Unternehmensplanung, der den Prozess so wichtig macht, dass er in jedem fortbestehenden Betrieb ständig durchgeführt werden muss, auch wenn eine zusätzliche Finanzierung nicht in Betracht gezogen wird.
Referenz
Verzeichnis der Unternehmensdienstleistungen: Office of Business Liaison, U.S. Department of Commerce, Washington, D.C. 2023.
Hailes, W.D., und Hubbard, R.T (1983):.Small Business Management: Planung und Betrieb, New York: Van Nostrand Reinhold.
Palo Alto Software (2006): Muster-Geschäftsplan. Web.
Pinson, L. und Jinnett, J. (1993): Anatomy of a Business Plan, Dearborn Publishing Co.
Poteet, H. G. (1991): Starting up Your Own Business-Expert Advice from the U.S. Small Business Administration, zusammengestellt, Blue Ridge Summit, PA, The Liberty Hall Press.