Die weltweite Finanzkrise von 2008-2009 führte zu einer Krise auf dem
Immobilienmarkt von Dubai, da der Wert von Immobilien und entwickelten Projekten erheblich sank und Investitionen in viele Projekte eingestellt wurden.
Während der Finanzkrise gestoppte Projekte
Die Finanzkrise von 2008 veranlasste Entwickler und Investoren, eine Reihe von Projekten zu stoppen oder zu verschieben, da die unerwarteten Veränderungen auf den Immobilien- und Finanzmärkten die Entwicklung neuer Projekte erheblich beeinträchtigten. Abdulla Mohammed Rafia, stellvertretender Generaldirektor für Technik und Planung bei der Stadtverwaltung von Dubai, nannte Dubailand, die Lagunen und den Arabischen Kanal als die größten Projekte, die im Zeitraum 2008-2009 aufgrund von Investitionsproblemen gestoppt wurden (A. M. Rafia, persönliche Mitteilung, 10. März 2015).
Die Bauarbeiten für diese Projekte sowie für Dubai Exhibition City und Dubai Towers sollten 2010-2011 wieder aufgenommen werden (Naini, 2011, S. 129). Projekte wie Burj Al Alam, Jumeirah Gardens City, Palm Islands, Pentominium und Al Salam City wurden 2008 ebenfalls aufgrund fehlender Investitionen und Ressourcen gestoppt. Das Problem bestand darin, dass die Entwickler keine Möglichkeit hatten, den Bau fortzusetzen, weil es an Strom, Wasser und Material mangelte.
Die vollständige Erholung von den Schäden, die durch die Veränderungen auf dem Markt verursacht wurden, wurde erst in fünf Jahren beobachtet. So ermöglichte es das Wirtschaftswachstum in Dubai im Jahr 2013, sich auf die aufgeschobenen Bau- und Infrastrukturprojekte zu konzentrieren, da neue Finanzierungsquellen erschlossen und die Ansätze zur Regulierung der Bau- und Konstruktionsprozesse im Emirat überarbeitet wurden (Government of Dubai Land Department, 2015). Die vollständige wirtschaftliche Erholung im Immobilienbereich konnte erst 2013 beobachtet werden, nachdem die Investoren die Möglichkeit hatten, von den Bauträgern Rückerstattungen zu erhalten und neue Pläne für die Fertigstellung der Projekte vorlegten. Die Erholung der gestoppten Projekte war eine Folge der allgemeinen Stabilisierung des Immobilienmarktes und der Wiederaufnahme von Investitionen in diesem Bereich. Zusätzlich zu den privaten Investitionen wurden die Projekte durch die Unterstützung der Regierung und die Wiederaufnahme der Wohnbautätigkeit wieder aufgenommen.
Um dem 2008 in Dubai beobachteten Zusammenbruch des Immobilienmarktes entgegenzuwirken, konzentrierten sich die Behörden des Emirats auf die Ausarbeitung strengerer Vorschriften für die Bauträger von Wohnprojekten und für die Käufer. Das Problem bestand darin, dass das Fehlen strenger Vorschriften und die Konzentration auf die Grundsätze des freien Marktes dazu führten, dass Immobilienkäufer im Voraus an die Bauträger zahlen mussten, die Projekte aber nicht angemessen entwickelt wurden und der Baufortschritt gering war. Infolgedessen bestand für die Investoren, die keine Garantien für den erfolgreichen Abschluss der finanzierten Projekte sahen, die Gefahr, Geld zu verlieren (Al-Malkawi & Pillai, 2013, S. 117).
Die Entwicklung der Finanz- und der damit verbundenen Immobilienkrise wirkte sich ebenfalls negativ auf die Situation aus. Als Reaktion auf dieses Problem unternahm die RERA den Versuch, strengere Vorschriften für außerplanmäßige Einheiten und Projekte in Form von Treuhandkonten vorzuschlagen. Das Gesetz Nr. 8 von Dubai wurde 2007 entwickelt und 2008 als Gesetz über Treuhandkonten überarbeitet, das den Prozess der außerplanmäßigen Verkäufe im Emirat kontrollieren könnte. Das Gesetz Nr. 8 von 2007 bot den Banken in Dubai die Möglichkeit, spezielle Treuhandkonten zu eröffnen. Infolgedessen wurde das Gesetz als Escrow-Gesetz bezeichnet (Khamis & Semlali, 2010, S. 124). Der geregelte Prozess umfasste die Eröffnung der Treuhandkonten, die Phase der Einholung der RERA-Genehmigung und die Besprechung der Angaben des Bauträgers und der Käufer.
Obwohl das Escrow-Gesetz im Jahr 2007 eingeführt wurde, spielte es auch nach dem Ende der Finanzkrise eine Schlüsselrolle, da es eine neue Grundlage für das traditionelle Treuhandkonto-Gesetz schaffen musste. Darüber hinaus war das Gesetz ein wirksames Instrument zur Förderung von Regelungen bezüglich der Hypothekenausfälle, die zum Kennzeichen der Nachkrisenzeit wurden. Laut Marwan Bin Ghalaita, dem Geschäftsführer der RERA, war es wichtig, die Renditen und die Sicherheit für Investoren zu garantieren, die unvollendete Projekte finanzieren, um sich auf weitere Investitionen in diesem Bereich verlassen zu können (M. B. Ghalaita, persönliche Mitteilung, 11. März 2015).
Daher beriefen sich die Behörden während der Krise auch auf das Gesetz Nr. 26 aus dem Jahr 2007 zur Regelung der Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern im Emirat Dubai und auf das Gesetz Nr. 27 aus dem Jahr 2007 über das Eigentum an gemeinsam genutzten Immobilien (Government of Dubai Land Department, 2015). Alle genannten Vorschriften zielten darauf ab, die Interessen der an den Kauf- und Mietverträgen beteiligten schwachen Parteien zu schützen. Die Konzentration auf den Schutz der Rechte von Investoren und die Festlegung von Grundsätzen für die Regelung der Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern hat dazu geführt, dass der Immobilienmarkt in Dubai auch in der Krise sicherer geworden ist.
Situation auf dem Immobilienmarkt während der Krise
In Bezug auf den Immobilienmarkt in Dubai ist es wichtig festzustellen, dass die Finanzkrise von 2008 durch eine Immobilienblase gekennzeichnet war, da die investorenfreundlichen Vorschriften vor der Krise Dubai für viele Finanzierungen attraktiv machten und die Preise für Bau, Miete und Kauf erheblich stiegen (Al-Malkawi & Pillai, 2013, S. 116). Es war die Zeit des Überangebots, und wirksame Regelungen waren notwendig, um die Situation im Immobiliensektor der Wirtschaft des Emirats zu stabilisieren. Darüber hinaus wurden in der Wirtschaft erhebliche Beschäftigungsprobleme und Gehaltseinbußen bei den Beschäftigten festgestellt. Infolgedessen war es fast unmöglich, den Beschäftigten vergleichbare Gehälter zu zahlen und auf die Nachfrage der Käufer zu reagieren (Renaud, 2012, S. 52). Diese Probleme führten dazu, dass viele vielversprechende Projekte gestoppt wurden und die Arbeitslosigkeit im Emirat anstieg.
Während die Behörden Dubais während der Krise 2008 die ersten Versuche unternahmen, die Situation auf dem Immobilienmarkt mit Hilfe von Vorschriften zu stabilisieren, wurden die entscheidenden Schritte in der Zeit nach der Krise unternommen.
Situation auf dem Immobilienmarkt seit 2008
Die Finanzkrise von 2008 wirkte sich negativ auf den Immobilienmarkt von Dubai aus, da die rentabelsten Bauprojekte verschoben wurden, die Preise für Immobilien extrem niedrig waren und das Investitionsniveau in diesem Bereich deutlich zurückging. Die Investoren sahen den Immobilienmarkt nicht als sicheren Bereich für Finanzierungen an, da das Risiko eines Projektstopps hoch war und es keine Garantien gab, dass das fertiggestellte Projekt für andere Käufer interessant sein würde (Renaud, 2012, S. 53). Infolgedessen ging die Zahl der auf dem Markt tätigen Investoren deutlich zurück (Tawfik, 2012, S. 54).
Darüber hinaus verließen viele Investoren und Bauträger den Markt illegal, da sie sich nicht an die Vertragsbedingungen hielten. In diesem Zusammenhang waren wirksame Vorschriften erforderlich, und die RERA spielte eine entscheidende Rolle bei der Formulierung des Rechtsrahmens für den Immobiliensektor in Dubai. Trotz der Auswirkungen der Krise wurde 2008 die Dubai Mall, das größte Einkaufszentrum der Welt, eröffnet. Darüber hinaus wurde das 2004 begonnene Burj Khalifa im Dezember 2009 fertiggestellt, und auch das Großprojekt Dubai Metro wurde 2009 erfolgreich abgeschlossen. Die Fertigstellung dieser Projekte zeigte, dass die Wirtschaft Dubais über erhebliche Ressourcen verfügte, um sich von der Krise zu erholen.
Geänderte Vorschriften in Dubai
Nach der Finanzkrise von 2008 war es immer noch wichtig, die Sicherheit von Off-Plan-Verkäufen zu betonen, und die Treuhandkonten wurden von der RERA als Garantien vorgeschlagen, um den Baufortschritt in Dubai trotz der kontroversen Finanzlage auf den internationalen und lokalen Märkten zu erleichtern. Laut Marwan Bin Ghalaita wurde der Hauptakzent auf das Treuhandkonto-Gesetz als Ansatz zur Regelung der glaubwürdigen Beziehung zwischen Bauträgern und Investoren gelegt (M. B. Ghalaita, persönliche Mitteilung, 11. März 2015).
In diesem Fall wurden die Aktivitäten der Bauträger effizienter geregelt. Darüber hinaus waren die überarbeiteten Ansätze des Treuhandkontengesetzes mit der Idee verbunden, dass Investoren Zahlungen nur mit Bezug auf den Baufortschritt leisten konnten. Es wurde also erwartet, dass Zahlungen nur für die Fertigstellung der konkreten Teile des Projekts geleistet werden, und diese Zahlungen erfolgten in Übereinstimmung mit dem Bauprozess (Naini, 2011, S. 122).
Das mit dem Treuhandkonto-Gesetz verbundene Gesetz war das 2008 verabschiedete Gesetz Nr. 13 von Dubai (Government of Dubai Land Department, 2015). Dieses Gesetz wurde entwickelt, um das Zwischenregister für Verkäufe außerhalb von Bauprojekten zu regeln. Das vorgeschlagene Gesetz wurde als wirksame Regelung zur Kontrolle des Verfahrens für den Erwerb unfertiger Bauprojekte oder Investitionen in diese diskutiert. Von diesem Zeitpunkt an sollte das vorläufige Immobilienregister für die Erfassung aller außerplanmäßigen Einheiten verwendet werden.
Die anderen Vorschriften, die entwickelt wurden, um die Probleme auf dem Immobilienmarkt nach der Krise anzugehen, waren Änderungen bei der Grundbucheintragung, Änderungen bei den Ansätzen zur Identifizierung von Gebieten für den Erwerb von Grundstücken und Gebäuden durch Ortsfremde, Änderungen im Gesetz zur Regelung der Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern, Änderungen im Gesetz zur Regelung des Eigentums an Gemeinschaftseigentum und Änderungen im Gesetz zur Regelung der Mieten. Das Gesetz Nr. 26 aus dem Jahr 2007 zur Regelung der Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern im Emirat Dubai oder das Mietgesetz, das während der Krise befolgt wurde, musste geändert werden, um dem kontroversen wirtschaftlichen Umfeld Rechnung zu tragen.
Daher wurde das Gesetz Nr. 33 aus dem Jahr 2008 zur Änderung einiger Bestimmungen des Gesetzes Nr. 26 aus dem Jahr 2007 zur Regelung der Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern im Emirat Dubai vorgeschlagen, um den Ansatz zur Kontrolle der Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern zu verbessern und fortschrittliche Bedingungen für eine effektive Zusammenarbeit zu formulieren. Im Jahr 2008 wurde schließlich das Gesetz Nr. 27 von 2007 über das Eigentum an gemeinschaftlich genutzten Immobilien im Emirat Dubai verabschiedet, um die Verwaltung von Strata-Entwicklungen und Aspekte des Eigentums im Emirat zu kontrollieren (Government of Dubai Land Department, 2015).
In diesem Zusammenhang wurde das Gesetz Nr. 9 aus dem Jahr 2009 zur Änderung einiger Bestimmungen des Gesetzes Nr. 13 aus dem Jahr 2008 als Reaktion auf die Notwendigkeit entwickelt, die Beziehungen zwischen Bauträgern und Käufern in Bezug auf Verkäufe außerhalb der Bauplanung angemessener zu regeln. So konzentrierten sich die vorgeschlagenen Änderungen auf das Verfahren zur Bestimmung der Entschädigung für einen Bauträger, der eine bestimmte Phase des Projekts abgeschlossen und die Zahlung gemäß dem Kaufvertrag nicht erhalten hat. Das Gesetz Nr. 27 aus dem Jahr 2007 über das Eigentum an Gemeinschaftseigentum in Dubai wurde als Strata-Gesetz bekannt und wurde im April 2010 geändert, wobei der Schwerpunkt auf der Umsetzung spezifischer Vorschriften und Anweisungen zum Gesetz lag (Government of Dubai Land Department, 2015).
Der Ansatz der Aufteilung des Grundbesitzes in Privatbesitz und Gemeinschaftsbesitz wurde beibehalten, aber es wurden eine Reihe von Hinweisen hinzugefügt, um das Gesetz klarer zu gestalten und die Transparenz zu schützen. Marwan Bin Ghalaita erklärte, dass der Regulierung des Annullierungsprozesses im Zusammenhang mit dem Projektentwicklungsprozess große Aufmerksamkeit geschenkt wurde (M. B. Ghalaita, persönliche Mitteilung, 11. März 2015). So wurden in der Entschließung Nr. 6 des Exekutivrats aus dem Jahr 2010 die Grundsätze festgelegt, nach denen ein Käufer oder Investor die Beendigung des Vertrags verlangen kann, wenn ein Bauträger die Vertragspunkte nicht einhält. Im Mai 2012 wurde schließlich ein Entwurf der Verordnung über den Schutz von Immobilieninvestoren in Dubai vorgelegt, um die Interessen von Investoren zu schützen, die Kaufverträge unterzeichnen wollten (Government of Dubai Land Department, 2015).
Grünes Dubai
Eine der positivsten Auswirkungen der Finanzkrise auf die Entwicklung des Immobilienmarktes in Dubai war die Verlagerung des Fokus der Behörden auf das Problem der Nachhaltigkeit und die Entwicklung von Grundsätzen und Regeln für nachhaltiges Bauen und grünes Bauen. Die Behörden begannen im Jahr 2010 mit der Ausarbeitung der Green-Building-Vorschriften (Government of Dubai Land Department, 2015). Das Hauptaugenmerk lag dabei auf dem nachhaltigen Verbrauch von Energie- und Wasserressourcen. Der Prozess der Entwicklung der Green-Building-Verordnungen war in Phasen unterteilt, in denen 79 Verordnungen in Kraft treten sollten, wie Abdulla Mohammed Rafia feststellte (A. M. Rafia, persönliche Mitteilung, 10. März 2015).
Der Zweck der Green-Building-Verordnung steht im Zusammenhang mit dem Hauptziel, Dubai als nachhaltige Stadt zu entwickeln, in der nicht nur dem effizienten Energie- und Wasserverbrauch, sondern auch der Nutzung alternativer Energien, den Grundsätzen des Recyclings und der Abfallwirtschaft große Aufmerksamkeit geschenkt wird (A. M. Rafia, persönliche Mitteilung, 10. März 2015). Abdulla Mohammed Rafia konzentriert sich auch auf die Effektivität des Einsatzes der Building Information Modeling-Methode für den Bau von grünen, nachhaltigen Gebäuden (A. M. Rafia, persönliche Mitteilung, 10. März 2015). Diese Modellierungsmethode ist wichtig, um die Bereitschaft der Konstruktion und die Eignung des Gebäudes für die Hauptanforderungen der Nachhaltigkeit zu bewerten.
Zusätzlich zu den Green Buildings Regulations trat die Resolution Nr. 46 des Exekutivrats aus dem Jahr 2014 in Kraft, die sich direkt auf das grüne Bauen in Dubai bezieht. Obwohl diese Resolution nur einen Aspekt der Energieressourcen für Bauprojekte regelt, zeigt sie die Fortschritte, die die Behörden in Dubai bei der Festlegung der Grundsätze der Nachhaltigkeit im Emirat gemacht haben. Die Prinzipien der nachhaltigen Entwicklung sind somit die grundlegenden Standards, nach denen verschiedene Projekte eine Baugenehmigung erhalten können, und die Bescheinigung, in der die Angemessenheit des neuen Gebäudes bestätigt wird. Folglich sind die Gesetze für grünes Bauen direkt mit den Verfahren zur Erteilung der Baugenehmigung und der Bauzertifikate verbunden (A. M. Rafia, persönliche Mitteilung, 10. März 2015).
Situation auf dem Immobilienmarkt in Dubai heute
Nach 2009 waren die Wohn- und Immobilienpreise eher niedrig und begannen im Zeitraum 2013-2014 zu steigen. In seinem Interview für die BBC erklärte Scheich Mohammed Bin Rashid Al Maktoum, dass Dubai sich von der Krise erholen konnte, was auf viele Faktoren zurückzuführen ist, darunter die Ausrichtung auf eine schnelle Erholung und die Unterstützung für Investoren (Vollständiges Interview, 2014). Trotz der Tatsache, dass der beobachtete Preisanstieg ziemlich extrem ist, erklären die Experten, dass die entwickelten und befolgten Vorschriften wirksam sind, um die Preise zu kontrollieren und die weiteren positiven Preisveränderungen entsprechend den Bedürfnissen des Immobilienmarktes zu steuern (Tawfik, 2012, S. 156).
Die strengen Vorschriften, die von den Behörden in Dubai als Reaktion auf die Finanzkrise von 2008 vorgeschlagen wurden, wurden als eher konservativ im Vergleich zu den zuvor erlassenen Gesetzen diskutiert, aber diese Vorschriften waren wirksam, um den Immobilienmarkt während des Zeitraums von 2009 bis 2014 stabil zu machen. Zusätzlich zu den neu gestarteten Projekten, die während der Krise aufgeschoben wurden, begann sich eine Reihe neuer Projekte im Emirat zu entwickeln. Heute steht die Entwicklung des Immobilienmarktes in engem Zusammenhang mit den zunehmenden Investitionen in den Bereich des grünen Bauens, da es notwendig ist, alle Bauvorhaben in Dubai nachhaltig zu gestalten (A. M. Rafia, persönliche Mitteilung, 10. März 2015).
Das wirtschaftliche und finanzielle Umfeld in Dubai ist heute durch ein stabiles Wachstum gekennzeichnet, und diese Prozesse wirken sich direkt auf die Entwicklung des Immobilienmarktes aus. Laut Abdulla Mohammed Rafia befindet sich der Immobilienmarkt heute in einer guten Situation, und die Krise hat dazu beigetragen, dass wirksame Regelungen entwickelt wurden, die die Situation im Finanz- und Immobilienbereich stabilisieren (A. M. Rafia, persönliche Mitteilung, 10. März 2015). Infolgedessen kann der aktuelle Immobilienmarkt als nachhaltig angesehen werden, da der Schwerpunkt auf der Entwicklung von Bauprojekten liegt, die den Grundsätzen des grünen Bauens entsprechen (Khamis & Semlali, 2010, S. 112).
In diesem Zusammenhang profitierte der Immobilienmarkt von Dubai unerwartet von der Finanzkrise als Zeitraum, in dem die Schwachstellen der verfolgten Politiken und Vorschriften aufgedeckt wurden. Gegenwärtig können die infolge der Krise 2008 geänderten Vorschriften als wirksame Gesetze zur Lösung aller fraglichen Aufgaben im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt und den Beziehungen zwischen den Parteien betrachtet werden.
Zeitleiste für 2008-2014
Schlussfolgerung
Obwohl Finanzkrisen traditionell als Herausforderungen für die Volkswirtschaften und Märkte diskutiert werden, spielte die Finanzkrise von 2008 eine andere Rolle bei der Beeinflussung des Immobilienmarktes von Dubai. Die globale Finanzkrise wurde zu einer Art Win-Win-Situation für Dubai und seine Partner aus dem Nahen Osten und Asien, denn der Rückgang der Immobilienpreise zog Länder an, die während der Krise zahlen und investieren konnten. So waren die Länder aus der indischen Region darauf ausgerichtet, in Dubai zu investieren, da sie von der Krise nur in geringem Maße betroffen waren. Einerseits hat die Krise die Preise auf dem Immobilienmarkt von Dubai gesenkt.
Auf der anderen Seite wurden neue interessierte Investoren in das Emirat gelockt. Das Wachstumspotenzial war beträchtlich, da Unternehmen aus Indien, dem Nahen Osten und Asien weiterhin in Dubai investierten, das in den Jahren 2008-2009 die attraktivste Region für ausländische Direktinvestitionen war. Daher mussten sich die Behörden von Dubai auf diese Vorteile konzentrieren und einen Plan für einen intensiven Aufschwung vorlegen. Die Umsetzung von Projekten wie der Dubai Metro, dem Burj Khalifa und der Dubai Mall in den Jahren 2008-2009 unterstützte die Idee eines ausgewogenen Plans zur Überwindung der Krise. Die Finanzkrise hat die wirtschaftliche Stabilität und die Stärke Dubais auf dem Immobilienmarkt im Vergleich zu den anderen Ländern der Welt gezeigt.
Heute kann der Immobilienmarkt von Dubai aufgrund der positiven Auswirkungen einer Reihe von Vorschriften, die in der Zeit nach der Krise vorgeschlagen wurden, als aktiv entwickelt angesehen werden. Der Grund dafür ist, dass die Finanzkrise die Aspekte in der Rechtsgrundlage und den Vorschriften von Dubai aufgedeckt hat, die nicht perfekt waren, um den Marktbereich unter dem Druck der Immobilienblase und der Veränderungen bei den Immobilienpreisen stabil zu machen. Die Behörden in Dubai wählten eine wirksame Strategie, um das Problem anzugehen, da sie sich auf die Verbesserung der vor 2008 erlassenen Vorschriften konzentrierten und die Chance nutzten, den Immobilienmarkt mit Verweisen auf die während der Krise und nach der Krise von 2008 erlassenen strengeren Vorschriften zu stärken. Das Hauptaugenmerk lag dabei auf der Gewährleistung von Sicherheit für Investoren und deren Gelder sowie auf nachhaltigen Bauprojekten.
Referenzen
Al-Malkawi, H., & Pillai, R. (2013).The impact of financial crisis on UAE real estate and construction sector: analysis and implications. Humanomics, 29(2), 115-135. Web.
Vollständiges Interview mit dem Herrscher von Dubai, Scheich Mohammed Bin Rashid Al Maktoum. (2014). Web.
Regierung von Dubai Land Department. (2015). Web.
Khamis, M., & Semlali, S. (2010). Auswirkungen der globalen Finanzkrise auf die Länder des Golfkooperationsrats und künftige Herausforderungen: An update. Washington, DC: Internationaler Währungsfonds. Web.
Naini, A. (2011). Bewertung des Gesetzes über Immobilientreuhandkonten in Dubai und Fragen der Geschäftstätigkeit: Evidence from Ontario and Utah. The Journal of Business Inquiry, 10(1), 120-134. Web.
Renaud, B. (2012). Immobilienblase und Finanzkrise in Dubai: Dynamik und politische Reaktionen. Journal of Real Estate Literature, 20(1), 51-64. Web.
Tawfik, A. (2012). Die globale Wirtschaftskrise und ihre Folgen für die Entwicklungsstrategie in Dubai. New York, NY: Palgrave Macmillan. Web.