1997 führte die australische Planning Officials Group (POG) eine “Leistungsüberprüfung” der Planungssysteme der Bundesstaaten und Territorien durch. Die POG hat in den letzten Jahren als nationales Forum für hochrangige Planungsbeamte aus den Regierungen der Bundesstaaten, der Territorien und des Commonwealth fungiert. Die POG scheint eine Reihe von messbaren Leistungskriterien anzustreben, die die Grundlage für einen Dienstleistungsvertrag bilden könnten. Anders ausgedrückt, könnte das Ergebnis des Projekts darin bestehen, das “Outsourcing” von öffentlichen Planungsdienstleistungen an den vermutlich kostengünstigsten Anbieter zu ermöglichen. Die Idee ist nicht neu – sie ist eine Folge der neuen Gesetzgebung für Kommunalverwaltungen in Victoria, aber ihre offensichtliche Unterstützung auf nationaler Ebene lässt vermuten, dass sich diese Praxis weiter verbreiten könnte.
Mitte 1998 hatte es den Anschein, dass die POG-Reformagenda kaum institutionelle Fortschritte gemacht hatte. Zu diesem Zeitpunkt teilte uns ein hochrangiger Planer des öffentlichen Sektors mit, dass die Überprüfung “auf Eis gelegt” und von den beiden anderen wichtigen neoliberalen Reformplänen für die Planung, NCP und den Vorschlägen des Property Council of Australia, überholt worden sei. Wir wenden uns nun der letztgenannten Reforminitiative zu, deren Ziel angeblich die Vereinheitlichung der in den australischen Bundesstaaten geltenden Regelungen zur Entwicklungskontrolle ist. Dieser Vorschlag ist in einer gemeinsamen Eingabe an die australischen Minister für Planung, Wohnungsbau und Kommunalverwaltung enthalten, die von verschiedenen Entwicklungslobbys und Fachleuten eingereicht und vom Property Council of Australia koordiniert wurde.
“Der australische Markt hatte einen zyklischen Abschwung hinter sich, der Anfang 1995 einsetzte. Nach einem Rückgang auf knapp über 9.600 Wohnungsbaugenehmigungen im Januar 1996 erholte sich die Branche mit einem Anstieg der Wohnungsbaugenehmigungen um 49 % auf 14.300 im Juni 1998. Der vom Indikativen Planungsrat für die Wohnungswirtschaft (IPC) 1997 ermittelte Bedarf an Wohnungen deutet auf einen landesweiten Bedarf von 138.000 Wohneinheiten hin.” (Williams Internationaler Immobilienbericht (1998-2001)
Der Bericht lobt ausdrücklich die Reformen der Planungskontrolle, die die Regierung von Victoria in den letzten Jahren durchgeführt hat. Die Verringerung der Anzahl der Zonenkategorien im staatlichen Planungssystem von 2871 auf nur noch 25 wird von der Entwicklungslobby sehr gelobt, stößt aber auch auf Kritik von Gemeinde- und Umweltgruppen. Tausende von Zonen mögen sicherlich übertrieben gewesen sein, aber es gibt gute Argumente dafür, dass Flexibilität in den Zonendefinitionen gerechtfertigt ist, um den von großer sozialer und ökologischer Vielfalt geprägten Orten die Möglichkeit zu geben, ihre eigenen regulatorischen Entscheidungen zu treffen. (Westaustralische Planungskommission (2003)) Auch wenn die Bauherren administrative Effizienz und eine einfache Regulierung fordern, ist es ebenso wahr, dass die Demokratie eine Regulierung erfordert, die auf soziale und ökologische Unterschiede Rücksicht nimmt.
Der Bericht spricht sich auch gegen eine ausschließliche öffentliche Kontrolle der Genehmigungsverfahren aus, da dies ein “künstliches Monopol” sei, das von Natur aus “ineffizient und wettbewerbsfeindlich” sei, und befürwortet ausdrücklich die Anwendung der NKS auf die Planung. Im Gegensatz dazu wird kaum auf die ökologischen und sozialen Schwächen (oder Stärken) der derzeitigen Regelungen eingegangen und wie diese behoben werden könnten. Nur eine der 20 Empfehlungen des Berichts bezieht sich auf soziale und ökologische Ziele – und selbst hier wird die Rhetorik der Effizienz beschworen, wobei der Bericht argumentiert, dass eine strikte Konzentration auf definierte Ergebnisse der Regierung bei der rationalisierten Landnutzung helfen wird. (Jamieson, 2004, 121-30)
“Die Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum in Westaustralien wird in absehbarer Zeit nicht gelöst werden, wenn faule politische Lösungen wie obligatorische Erschließungssteuern eingeführt werden. Wenn es dem Premierminister ernst damit ist, die Krise der Erschwinglichkeit von Wohnraum zu lösen, dann sollte seine kürzlich angekündigte Untersuchung der Grundstücks- und Wohnungsmärkte in Westaustralien eine umfassende Prüfung der weitreichenden Auswirkungen der obligatorischen Erschließungssteuern vornehmen.”
Der Bericht des Property Council stellt fest, dass Australiens bundesstaatliche Baukontrollen im Rahmen eines neuen nationalen Systems harmonisiert wurden. Das Dokument kündigt an, dass seine Vision eines einheitlichen nationalen Baukontrollsystems zu besseren Planungsergebnissen führen, der Wirtschaft und der Gemeinschaft größere Sicherheit bieten und die Kosten für Wirtschaft und Gemeinschaft senken wird. Man könnte durchaus argumentieren, dass ein nationales System der Erschließungskontrolle der Gemeinschaft zugute käme, da der Druck auf die Regierungen der Bundesstaaten und Städte, im Wettbewerb um Entwicklungskapital eine kontinuierliche Deregulierung der Planung vorzunehmen, verringert oder sogar aufgehoben würde. Das ist jedoch nicht das, was der Rat für Immobilienfragen beabsichtigt.
“Der Wohnungsbausektor hatte nach dem Abschwung nach der Einführung der GST im Juli 2000 eine starke Wachstumsperiode erlebt. Dieses Wachstum war größtenteils auf die zunehmende Erschwinglichkeit von Wohnraum in Verbindung mit den derzeit niedrigen Zinssätzen und der Verdoppelung des Zuschusses im Rahmen des First Home Owners Scheme für Käufer neuer Häuser zurückzuführen. Die Wohnungsbauinvestitionen gingen im September 1998 um 2,2 % zurück, nachdem sie in den vorangegangenen sieben Quartalen ununterbrochen gestiegen waren.” (Williams International Property Report (1998-2001).
Die Erfahrungen mit der Reform des australischen bundesstaatlichen Systems der Bauvorschriften könnten Aufschluss darüber geben, was der Rat für Immobilienfragen für die Planung im Sinn hat. Die Vereinheitlichung der bundesstaatlichen Bauvorschriften innerhalb des nationalen AMARCORD-Rahmens “war Teil der Kampagne, die Einstellung der Australier zu ihren Städten zu verändern und sie dazu zu bringen, niedrigere Standards zu akzeptieren. Er argumentiert, dass die Verlagerung zur Einheitlichkeit im Baurecht den allgemeinen Standard solcher Kontrollen senkte, da die staatlichen Vorschriften auf den kleinsten gemeinsamen Nenner gebracht wurden. Der private Sektor möchte eine stark zentralisierte institutionelle Struktur nutzen, hinter der er sich verstecken kann, um die Deregulierung von Planung und Entwicklung zu erreichen. Wenn es nach dem PCA geht, wird die Flächennutzungsplanung zu einem Prozess, der die Marktbedürfnisse der Entwicklungsindustrie unterstützt.
Betrachtet man hingegen das Szenario der jüngsten Vergangenheit, so stellt man fest, dass Dr. David Rees, Forschungsdirektor der Mirvac Group, sagt: “Im Jahr 2003 stieg die Nachfrage der Investoren nach Wohnraum stark an, wenn auch nur vorübergehend, und der Anteil der Erstkäufer an den Hypothekarkrediten war auf einen niedrigen Wert gesunken. Die Productivity Commission wurde aufgefordert, das Problem zu untersuchen, und in ihrem 300-seitigen Bericht wurde die Investorennachfrage als Ursache für die geringe Erschwinglichkeit stark betont. Im Jahr 2006 entspricht die Kreditaufnahme von Erstwohnungskäufern in etwa dem Trend und die Nachfrage von Investoren ist deutlich geringer. Aber die Erschwinglichkeit bleibt auf mysteriöse Weise niedrig. Das Problem der Erschwinglichkeit bleibt zwar bestehen, aber die Antwort ändert sich ständig. In der Zwischenzeit sind die Eintrittspreise für den australischen Eigenheimmarkt nach wie vor hoch.” (David, 2006).
Im Gegensatz zur POG-Reforminitiative scheinen die Vorschläge des Property Council in den Institutionen eine starke Dynamik entwickelt zu haben. Obwohl der RAPI Mitte 1998 seine offizielle Unterstützung zurückgezogen hatte, wurde die Agenda des Property Council auf einem nationalen Treffen in Adelaide von einem Eliteforum mächtiger Planungsinteressen unterstützt, das sich aus Planungsbeamten, Lobbyisten der Entwicklungsindustrie und Vertretern verschiedener Berufsgruppen zusammensetzte. Dieses Forum kam zusammen, um das Dokument Unfinished Business zu erörtern, und einigte sich schließlich auf einen Entwurf für ein nationales System zur Bewertung der Entwicklung. (State Homelessness Taskforce 2002) Aus den Protokollen dieses Treffens geht hervor, dass das vorgeschlagene System zur Bewertung von Erschließungen sehr eng an den vom Property Council vorgeschlagenen Rahmen angelehnt ist.
“Historisch niedrige Hypothekenzinsen hatten in den meisten australischen Hauptstädten zu einem sich stetig verbessernden Wohnungsmarkt beigetragen. Niedrige und stabile Zinssätze haben die Aktivitäten auf dem Wohnungsmarkt in den letzten Jahren angekurbelt. Mit dem Anstieg der Zinssätze und den Änderungen in der Steuerstruktur im Jahr 2000 erlebte der australische Wohnungsmarkt im Jahr 2000 jedoch erhebliche Erschütterungen. Der Markt für Neubauwohnungen hatte sich in der zweiten Jahreshälfte erheblich verlangsamt, nachdem die Aktivitäten vor der Einführung der GST sprunghaft angestiegen waren.” (Williams Talhar und Wong, 1998-2001).
Betrachtet man die Hauspreise aus wirtschaftlicher Sicht, so ergibt sich ein recht komplexes Szenario. Dazu David: “Üblicherweise messen wir die Erschwinglichkeit anhand des Medians oder der durchschnittlichen Hauspreise. Für Erstwohnungskäufer sind jedoch eher die Kosten für den Einstieg in ein Haus von Bedeutung, nicht der Medianwert. Und die Beweise für die erschwinglichen Kosten, die bei der Markteinführung eines neuen Hauses anfallen, sind überzeugend. Die vom australischen Statistikamt gemessenen Projektpreise für Eigenheime sind zwischen 1996 und 2005 in allen acht Hauptstädten um 4,8 Prozent pro Jahr gestiegen. Im gleichen Zeitraum stiegen die Löhne um 4,6 % pro Jahr. Hier gibt es keine Anzeichen für eine Erosion der Erschwinglichkeit. Aber bei den Projektpreisen für Eigenheime wird die für jedes Haus unerlässliche Zutat – das Land – erheblich vernachlässigt. (David, 2006).
Investoren in Wohnimmobilien sind im Geschäft mit der Bereitstellung von Wohnraum tätig. Keiner hat etwas davon, wenn eine Investitionswohnung leer steht. Die klassische Volkswirtschaftslehre besagt, dass eine Subventionierung von Anbietern unter sonst gleichen Bedingungen zu einer Erhöhung des Angebots und zu einem Rückgang des Preises für dieses Produkt führt. (Bridge, 2003) Und da die Anmietung von Wohnraum ein nahezu gleichwertiger Ersatz für Wohneigentum ist, wie die starke Nachfrage von Wohnungsmietern als Reaktion auf das FHOG gezeigt hat, sollte eine Subvention für Wohninvestoren zu einem erhöhten Angebot an Mietwohnungen, niedrigeren Mieten und einem Rückgang der Nachfrage nach und der Preise für selbst genutzte Wohnungen führen. (Troy, 2002) Steuererleichterungen für das Straßenverkehrsgewerbe führen nicht zu einer Überlastung des Güterverkehrs auf der Schiene.
Ken Morrison vertritt diesbezüglich folgende Ansicht: “Eine kürzlich durchgeführte nationale Untersuchung hat ergeben, dass fast ein Viertel der Kosten für die Erstellung eines durchschnittlichen Haus- und Grundstückspakets im Hunter-Gebiet 85.687 Dollar an staatlichen Kosten und Gebühren ausmachen. Die vom Residential Development Council in Auftrag gegebene Studie zeigt, dass die staatlichen Kosten in einigen Gebieten Australiens inzwischen den zweitgrößten Anteil an den Endkosten für Käufer neuer Häuser ausmachen, noch vor den Grundstückspreisen. Der geschäftsführende Direktor des Residential Development Council, Ross Elliott, sagte, die Untersuchung entlarve den Mythos, dass die Erschwinglichkeit von Wohnraum in den letzten Jahren allein durch Angebotsbeschränkungen oder Bedingungen des freien Marktes wie die Nachfrage von Investoren und steigende Baupreise eingeschränkt worden sei.” (Ken Morrison, 2007).
Die gleiche Situation wird auch von Peter Verwer in seinem Artikel hervorgehoben. Er meint: “Die Experten sagen, dass in Australien derzeit 150.000 bezahlbare Wohnungen fehlen. Andere schätzen, dass es innerhalb eines Jahrzehnts eine Million gestresste Haushalte geben wird. Stress” liegt vor, wenn mehr als 30 Prozent des Haushaltseinkommens von den Wohnkosten aufgefressen werden. Allein in Brisbane werden an den kommenden Weihnachtstagen 25.000 Menschen obdachlos sein. Während sich die Experten über die Definition von Erschwinglichkeit streiten, unterteilt der Property Council das Problem in drei Kategorien: Obdachlose, von der Sozialhilfe abhängige Menschen und arme Erwerbstätige, zu denen Krankenschwestern, Feuerwehrleute, Lehrer, Büroangestellte, junge Familien und dergleichen gehören. Sie alle erfordern einen Mix aus öffentlichen Lösungen mit einem gemeinsamen Nenner – mehr Wohnungen.” (Peter Verwer, 2002).
Referenzen
Williams C.H. Talhar und Wong, Internationaler Vermögensbericht (1998-2001). Web.
Erschwinglicher Wohnraum: Wo liegt das Problem? 2007. Web.
David Rees. Die Erschwinglichkeit von Wohnraum für Jäger leidet; 2007. Web.
Jamieson, N. & M. Huxley, 2004. Australian Housing and Urban Research Institute, Arbeitspapier 6, Melbourne. 121-30.
Troy, P. 2002 “Einleitende Bemerkungen” The End of Public Housing? ed. R. Coles, Urban Research Program, Australian National University, Canberra.89-94.
Ken Morrison; Rat für Wohnungsentwicklung PROPERTY COUNCIL OF AUSTRALIA, 2007. Web.
Peter Verwer; Erschwinglicher Wohnraum: Es gibt eine Super-Alternative: 2007. Web.
Bridge, C., Flatau, P., Whelan, S., Wood, G., und Yates, J. (2003) Housing Assistance and Non-Shelter Outcomes, Abschlussbericht des Australian Housing and Urban Research Institute, 2003. Web.
Western Australian Planning Commission (2003), Greater Perth: Population and Housing, Diskussionspapier 2, Westaustralische Planungskommission, Perth. Web.
State Homelessness Taskforce (2002) Addressing Homelessness in Western Australia, Department of Housing and Works, Western Australia. Web.
Western Australian Planning Commission (2002), Residential Design Codes of Western Australia, Western Australian Planning Commission, Perth. Web.