Abstrakt
Asbest ist ein Hauptanliegen von Immobilienentwicklern, das praktisch jeden Aspekt ihrer Branche betrifft. Asbest hat die Branche viele Verluste in Form von Bargeld, Arbeitsplatzverlusten und Entschädigungen für die Opfer gekostet. In diesem Forschungspapier sollen die verschiedenen Auswirkungen von Asbest auf die Immobilienbranche untersucht werden. Zu diesem Zweck werden verschiedene Daten über die negativen Auswirkungen von Asbest vorgelegt. Sie wird auch den Einfluss verschiedener Gesetze auf die Art und Weise aufzeigen, wie die Immobilienbranche von Asbest betroffen ist.
Einführung
Asbest ist ein natürlich vorkommendes Mineral, das in verschiedenen Formen vorkommt. Es wird vor allem in Kanada und Russland als dichtes Gestein abgebaut und durch Zerkleinern in Fasern zerlegt. Vor den 1970er Jahren wurde Asbest wegen seiner Festigkeit und Flexibilität, seiner temperaturbeständigen Eigenschaften in der Bauindustrie für Isolierungen, Abdichtungen, Bodenfliesen und Kunststoffe, in der Automobilindustrie für Bremsbeläge und in der Textilindustrie für feuerfeste Kleidung verwendet. Obwohl Asbest keine ernsthaften Gesundheitsprobleme verursacht, solange er intakt bleibt, wird er gefährlich, wenn er zerbröckelt oder bricht und seine Fasern freigesetzt werden. Die Fasern können Krankheiten wie Asbestose und bestimmte Arten von Krebs verursachen.
Aufgrund dieser Gefahren ist die Verwendung von Asbest in der Industrie in den Vereinigten Staaten zum Schutz der Arbeitnehmer reglementiert, und viele Verwendungen des Materials sind ganz verboten. Da sich die Auswirkungen der Asbestexposition oft erst Jahre später zeigen, ist man in den Vereinigten Staaten besorgt über das Vorhandensein von Asbest in älteren Gebäuden, insbesondere in Schulen. Die Exposition gegenüber Asbestfasern kann verschiedene Krankheiten wie Asbestose, Mesotheliom, Lungenkrebs und Pleuraplaques verursachen. (http://www.loc.gov/rr/scitech/tracer-bullets/asbestostb.html)
Literaturübersicht
In Anbetracht der weit verbreiteten Verwendung von Asbest in Baumaterialien im 21. Jahrhundert sind das Management und die Sanierung von asbesthaltigen Baumaterialien (ACM) zu einem wichtigen Bestandteil der Immobilienverwaltung und -entwicklung geworden. Eine genaue Abgrenzung, Sanierungsplanung und Berichterstattung sind notwendig, um die gesetzlichen Bestimmungen und die Anforderungen der Kreditinstitute zu erfüllen.
Wie ein Geist, der sich gegen seinen Herrn wendet, ist Asbest heute als besonders unheilvolles Karzinogen anerkannt. Es ist für die Behinderungen und den Tod von Tausenden von Werftarbeitern, Industriearbeitern und Bergleuten verantwortlich gemacht worden. Fasern, die sich aufgrund der massiven Asbestexposition in den 1930er und 1940er Jahren in ihren Lungen festsetzten, führten Jahrzehnte später zu Asbestose, Lungenkrebs und Mesotheliom, einer seltenen Todesursache, die die Auskleidung der Lunge und des Darmtrakts angreift. Als die Zahl der Todesfälle zunahm, nahmen die staatlichen Umweltbehörden und die US-Umweltschutzbehörde (EPA) Asbest in ihre langen Listen gefährlicher Stoffe auf und schränkten seine Verwendung als Baumaterial Anfang der 1970er Jahre ein. (http://www.stlcommercemagazine.com/archives/october1999/sellers.html)
Während die Offenlegung von Asbest und anderen Umweltverschmutzungen bei gewerblichen Immobilientransaktionen seit Jahren gang und gäbe ist, wird dem Thema Blei bei Wohnimmobilientransaktionen erst seit kurzem vergleichbare Aufmerksamkeit geschenkt. Die formelle Verpflichtung zur Offenlegung von Blei wirft praktische und rechtliche Überlegungen bei der Vorbereitung und dem Abschluss von Kauf- und Miettransaktionen auf. Mit Wirkung von 1996 haben das EPA und das Ministerium für Wohnungsbau und Stadtentwicklung (HUD) gemeinsam eine Verordnung erlassen, die Vermieter, Verkäufer, Immobilienmakler und -vermittler verpflichtet, Käufern und Mietern von Immobilien, die vor 1978 gebaut wurden, das Vorhandensein und die Lage bekannter bleihaltiger Anstriche mitzuteilen, die so genannte Real Estate Notification and Disclosure Rule.
Die Vorschrift besagt auch, dass Käufer 10 Tage Zeit haben, um die Wohnimmobilie auf das Vorhandensein von bleihaltiger Farbe zu untersuchen, bevor sie einen Immobilienkauf abschließen. Alle Miet- und Kaufverträge müssen einen Hinweis auf bleihaltige Farben und eine entsprechende Bestätigung enthalten. (http://www.stlcommercemagazine.com/archives/october1999/sellers.html)
Der Instandhaltung im Hinblick auf künftige Immobilientransaktionen wird durch die Offenlegungspflichten für Blei eine größere Bedeutung beigemessen. Die vollständige Entfernung oder Beseitigung des regulierten Materials ist sicherlich wünschenswert, aber nicht immer praktikabel. Die Position des Verkäufers bei einer Transaktion kann erheblich gestärkt werden, ohne dass kostspielige Nachbesserungen in letzter Minute erforderlich sind, um die Bedenken eines Käufers oder Mieters durch eine umsichtige, laufende Instandhaltung und eine angemessene Eindämmung des Materials an Ort und Stelle auszuräumen. (http://www.stlcommercemagazine.com/archives/october1999/sellers.html)
Während die Angst vor einer Asbestkontamination eine relativ neue Entwicklung ist, geht die Verwendung des faserigen Minerals bis in die Antike zurück. Die Römer benutzten Servietten aus gewebtem Asbest, die trocken gereinigt wurden, indem man sie ins Feuer warf. Oberbekleidung aus Asbest, die dazu diente, Schäden durch Brände abzuwehren, wurde mindestens seit der Hälfte des 19. Im letzten Jahrhundert war Asbest in den Trennwänden aller amerikanischen Gotteshäuser vorgeschrieben. Bis 1976 sahen die Bauvorschriften die Verwendung von Asbest in Räumen vor, in denen der Schutz vor Feuer wichtig war. Auch heute noch wird Asbest in Hunderten von Produkten verwendet, von Fahrzeugbremsen über Kanalisationsrohre bis hin zu Schutzschürzen und Handschuhen.
Die Verwendung von Asbest wurde erstmals in den 1920er Jahren in Frage gestellt, als Fabrikarbeiter die ersten Tausende von Klagen gegen Arbeitgeber einreichten, nachdem Asbestose, eine oft tödliche Vernarbung der Lunge, allgemein bekannt wurde. Immobilienberater schätzen die Gesamtkosten für die Beseitigung von Asbest in den nächsten drei Jahrzehnten auf mehr als 2 Billionen Dollar, eine Zahl, die nicht nur die direkten Kosten für die Beseitigung, wie die der EPA, sondern auch Lohnverluste aufgrund von Verdrängung und andere Nebenkosten beinhaltet.
Ein japanisches Unternehmen reduzierte sein erwartetes Angebot für den Kauf des Exxon-Gebäudes in Manhattan um 100 Millionen Dollar, als der Käufer erfuhr, dass er so viel für die Asbestsanierung des Gebäudes ausgeben müsste, wenn er es renovieren wollte. Ebenso wurde der Preis für das ARCO-Gebäude in Los Angeles, das ebenfalls an ein japanisches Unternehmen verkauft wurde, wegen der möglichen Kosten für die Asbestsanierung um bis zu 50 Millionen Dollar gesenkt. (http://www.stlcommercemagazine.com/archives/october1999/sellers.html)
Die Asbestsanierung hat Bauträger viel Geld gekostet. So entschied ein Bundesrichter, dass der unsachgemäße Umgang mit Asbest bei Abbrucharbeiten im Hafen von Hoboken im Jahr 1988 einen Bauträger und eines seiner Unternehmen jeweils fast 3 Millionen Dollar kosten würde. Die Staatsanwältin Faith S. Hochberg, die das Bußgeld gegen Harry Grant und die Sandalwood-Baufirma verhängte, sagte, die Geldstrafen gehörten zu den höchsten, die für diese Art von Asbestvergehen verhängt wurden. (Joel S, S. 281)
Um Gesundheitsrisiken zu vermeiden, werden derzeit nur wenige Produkte, die das Fasermaterial enthalten, in Bauvorhaben eingebaut. Bei der Entfernung von Asbest sowie bei Wartungs- und Renovierungsarbeiten an Gebäuden, die aufgrund der früheren weiten Verbreitung von Asbest asbesthaltig sind, kommt es immer noch häufig zu einer Asbestexposition. Nach Schätzungen von Regierungsbehörden sind 1,3 Millionen Beschäftigte in der allgemeinen Industrie und im Baugewerbe bei der Arbeit erheblichen Asbestmengen ausgesetzt.
Die größte Asbestexposition besteht jedoch bei Renovierungs- oder Abbrucharbeiten, bei denen Asbest entfernt werden muss. New York ist ein Bundesstaat, der ein eigenes Programm zur Regelung von Arbeiten in der Nähe von Asbest und der Entfernung von Asbest eingeführt hat. Das New Yorker Programm verlangt die Zulassung von Auftragnehmern, die Zertifizierung aller Personen, die an Asbestprojekten arbeiten, die Einreichung von Meldungen für große Asbestprojekte und Untersuchungen vor dem Abriss, um das Vorhandensein von asbesthaltigen Mineralien festzustellen. Joel S, S. 299)
Das Vorhandensein von Asbest sollte potenziellen Käufern einer Immobilie mitgeteilt werden. Wenn der Asbest jedoch in gutem Zustand ist und keine Gefahr für die Gesundheit darstellt, muss er laut Gesetz im Allgemeinen nicht entfernt werden. Örtliche Städte und Gemeinden haben jedoch möglicherweise spezifischere Vorschriften, die überprüft werden sollten, um die Anforderungen an die Entfernung zu ermitteln. Grundstückseigentümer sind verpflichtet, Asbest in gutem Zustand zu halten, um die Freisetzung von Emissionen zu verhindern, die schädlich sein können. Die Eindämmung und Entfernung von Asbest unterliegt bundes-, landes- und kommunalrechtlichen Vorschriften. Die Asbestsanierung ist streng geregelt, und Makler sollten Hausbesitzer vor den gesundheitlichen und rechtlichen Gefahren warnen, die der Versuch, Asbest selbst zu entfernen, mit sich bringt. (Joel S, pg302)
Die Entfernung des Asbests ist zwar möglich, aber fast immer teuer. Die Arbeiten müssen von einem speziell ausgebildeten und zugelassenen Unternehmen durchgeführt werden. Die Ausrüstung für die Entfernung, den Schutz des Personals und die Entsorgung ist sehr spezifisch und entsprechend kostspielig. Entfernung und Ersatz kosten zwischen 10 und 20 Dollar pro Quadratmeter. Das macht die Sanierung eines kleinen Bürogebäudes zu einer Ausgabe, die den jährlichen Mietwert übersteigen kann.
Die Asbestsanierung ist, auch abgesehen von den Kosten, nie die beste Lösung, wenn sie schlecht ausgeführt wird. Das Einbringen von Asbest in die Luft, möglicherweise durch das Belüftungssystem eines Gebäudes, kann weitaus größere Schäden und eine größere Haftung verursachen, als wenn der Asbest nicht entfernt wird. Selbst bei einem vollständigen Austausch aller asbestfaserhaltigen Materialien ist eine Dokumentation erforderlich, um sich vor Gericht gegen künftige Gesundheitsschäden verteidigen zu können, da potenzielle Erkrankungen eine jahrzehntelange Latenzzeit haben können. Aber auch wenn die Entsorgung nicht besonders aufwändig ist und das Vorhandensein von Asbest völlig legal ist, stellt Asbest in der Regel ein Marketingproblem dar.
Käufer, auch wenn sie nicht besonders besorgt über Asbest sind, machen sich Sorgen über die Auswirkungen von Asbest auf den Marktwert der Immobilie oder über ein sich schnell änderndes rechtliches Klima, das die Entfernung von Asbest aus Gewerbeimmobilien vorschreiben könnte.
Immer häufiger reagieren Käufer und Kreditgeber auf das Vorhandensein von Asbest mit einem Abschlag auf den Immobilienpreis in Höhe der voraussichtlichen Kosten für die Asbestsanierung. Dieser Trend wird noch dadurch verstärkt, dass diejenigen, die die Kosten für die Asbestsanierung schätzen, eine angemessene Sicherheitsmarge vorsehen müssen.
Aufgrund von Gesundheitsbedenken wurden im Juli 1989 alle neuen Verwendungen von Asbest in den Vereinigten Staaten verboten. Die meisten Asbestverwendungen, die vor diesem Datum eingeführt wurden, sind nach wie vor erlaubt, unterliegen jedoch strengen Vorschriften. Seit den 1960er Jahren wurden regelmäßig Klagen eingereicht, und auch heute werden sie noch häufig eingereicht. Asbestklagen haben seit dem Jahr 2000 mindestens 600 Unternehmen in den Konkurs getrieben, darunter auch Bethlehem Steel. Die Urteile werden oft ohne Rücksicht auf den Nachweis eines Fehlverhaltens oder einer Verursachung verhängt.
Ermutigt durch löchrige Rechtsnormen haben Asbestanwälte für mehr als 1,4 Millionen Personen Ansprüche gegen mehr als 1.400 Unternehmen geltend gemacht. Nur 6 % dieser Kläger leiden in der Regel an einer asbestbedingten Krankheit. Im Jahr 2000 waren die vier größten Unternehmen, die in Konkurs gingen, Armstrong World Industries (Bauprodukte), Burns and Roe (Maschinenbau und Bauwesen), Babcock & Wilcox (Heizkessel) und Pittsburgh Corning (Glasisolierung). (Joel S., S. 400).
Schlussfolgerung
Aus den obigen Ausführungen geht hervor, dass die Immobilienbranche von der Asbestproblematik betroffen ist. Es ist jedoch wichtig festzustellen, dass die Gesundheit und das Wohlergehen der Bürger an erster Stelle stehen, und deshalb müssen Immobilienentwickler diese Sorge bei der Ausübung ihrer Tätigkeit zeigen. Dies müssen sie auch dann tun, wenn sie dafür den langen Arm des Gesetzes einsetzen müssen.
Zitierte Arbeit
Joel S. Moskowitz. 2001. Haftung für Umweltschäden. 2. Auflage. Aspen Publishers. S. 280-462.